Полезные ссылки:

6 мая 2025 г.

Можно ли взять кредит под залог квартиры: как это работает и на каких условиях

Кредит под залог квартиры — звучит солидно и даже страшно. А вдруг отнимут жильё? Или наоборот? Быть может, это способ взять крупную сумму под выгодный процент? Мы разобрались в ситуации и готовы дать ответ.

В 2024 году в России резко вырос интерес к кредитам под залог недвижимости. По данным TYMY, объём таких займов увеличился на 46% и достиг 175 млрд рублей. В 2025 году спрос остаётся стабильным. Доля заявок на такие кредиты в общем потоке выросла с 5% в декабре 2024 года до 10% в январе 2025.

Люди всё чаще стали искать способ получить крупную сумму денег, не прибегая к ипотеке или займам с бешеными ставками. Один из таких способов — это как раз кредит под залог квартиры. Но можно ли воспользоваться этим банковским инструментом без риска потерять жильё? На каких условиях его дают? И стоит ли вообще на это соглашаться? Ответим на все эти вопросы в нашей статье.

Недвижимость под залог в банке.

Что такое кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это когда вы берёте деньги у банка, а в качестве гарантии возвращения долга оставляете свою квартиру, дом или другую недвижимость. Не навсегда, конечно! Просто оформляется залог, и если вы не сможете вернуть долг, кредитор вправе продать это имущество, чтобы покрыть убытки.

Обычно такой кредит выдают на крупную сумму и на длительный срок — до 15 лет. Процентные ставки по нему ниже, чем по обычным потребительским кредитам, ведь у банка есть страховка в виде вашей недвижимости. Деньги можно потратить на любые цели: ремонт, лечение, образование, открытие бизнеса или даже погашение других долгов.

Важно: залоговое жильё на период выплат по кредиту остаётся у заёмщика. Никто не выселяет и не отбирает его, если человек исправно платит по графику. Такой вид займа регулируется статьями 334-358.17 Гражданского кодекса РФ. В них подробно прописано, как оформляется и действует залог имущества.

Понятие залога в ГК РФ.

Преимущества и недостатки кредита под залог

«Кредит под залог недвижимости — это всегда баланс между большими возможностями и серьёзной ответственностью», — поясняет Юлия Мамонова, ведущий юрист компании «Банкрот Информ». «С одной стороны, вы получаете крупную сумму на выгодных условиях. С другой — рискуете своим имуществом».

Чтобы взвесить всё объективно, предлагаем наглядную таблицу плюсов и минусов:

Плюсы кредита под залог	Минусы кредита под залог
Одобряют с большей вероятностью — залог снижает риски для банка	Долгое рассмотрение заявки и оформление
Можно получить крупную сумму	Запрет на любые сделки с недвижимостью до полного погашения кредита
Более низкая процентная ставка, ниже ежемесячный платёж	Страховка увеличивает итоговую стоимость кредита
Услуги по оценке недвижимости обычно оплачивает банк	Риск потерять жильё в случае серьёзной просрочки
Дополнительная защита — имущество страхуется на период действия кредита	Не каждый объект недвижимости подходит под залог

Как видно из таблицы, кредит под залог — это полноценный финансовый инструмент. У него есть свои плюсы, минусы и важные юридические нюансы.

Юлия Мамонова

Ведущий юрист компании «Банкрот Информ»

Ко мне нередко приходят люди, которые брали заём, рассчитывая вот-вот перекрыть долги. А в итоге оказались с просрочками по кредитам, пенями и под угрозой потери квартиры. Помните: кредит под залог имущества не терпит халатного отношения к себе. Если вы уже у края долговой ямы и планируете в качестве залога использовать свою квартиру — лучше рассмотреть другие варианты: реструктуризацию, рефинансирование или банкротство физических лиц.

Когда выгодно брать кредит под залог

Вот ситуации, когда кредит под залог может сработать на вас, а не против вас:

Обстоятельство	Комментарий
Когда нужно много денег сразу	Если вам срочно нужна крупная сумма (например, на лечение, покупку бизнеса или образование) — банк охотнее даст деньги под залог недвижимости
Когда важна низкая ставка	Кредит под залог выдаётся под меньший процент, чем потребительский. Это снижает ежемесячный платёж и уменьшает переплату
Когда доход стабильный, а времени — в обрез	Если у вас стабильная работа или бизнес, а на сбор справок и переговоры времени нет — можно быстро оформить залоговый кредит и решить финансовый вопрос

Кредит под залог — это всего лишь финансовый инструмент. В умелых руках он работает на благо. А в спешке и без плана — может обернуться потерей имущества.

Стоимость предмета залога.

Требования к недвижимости и к заёмщику

Не любая квартира подойдёт для залога, и не каждый клиент банка получит одобрение. Финансовая организация хочет быть уверена, что вы не скроетесь с деньгами, а недвижимость можно будет продать в крайнем случае. Поэтому условия достаточно строгие, но логичные.

Давайте посмотрим, что проверяют банки, прежде чем сказать заветное «одобрено»:

Недвижимость	Что проверяет банк
Тип жилья	Квартира, апартаменты, дом, нежилое помещение, но не аварийное и не под снос
Право собственности	Только 100% собственность. Если жильё в долевой собственности — нужен письменный отказ других совладельцев от претензий
Обременения	Никаких арестов, споров, незакрытой ипотеки или судов по имуществу
Регистрация жильцов	Желательно, чтобы не было прописанных несовершеннолетних — это усложняет процесс
Состояние и место	Годное для жизни и желательно не в заброшенной деревне. Банк оценивает, сможет ли потом продать объект

Жильё должно быть ликвидным не только с точки зрения рынка, но и с точки зрения самого банка», — поясняет Юлия Мамонова. «Он будет исходить не из ваших эмоций (“эта кухня такая уютная!”), а исходя из холодного расчёта».

Кнопка: Интересуетесь банкротством, но не знаете, с чего начать?

А теперь посмотрим на вторую сторону уравнения — на самого заёмщика. Даже если квартира — мечта оценщика, банк может отказать, если заёмщик вызывает сомнения.

Заёмщик	Что важно для банка
Гражданство РФ	Обязательно. Постоянная регистрация — желательно
Возраст	Обычно от 21 года до 65 на момент погашения кредита
Доход	Подтверждённый доход — стабильный и достаточный для выплат
Кредитная история	Желательно положительная, но иногда рассматривают и пограничные случаи
Занятость	Официальное трудоустройство или ИП, пенсионеры с подтверждённым доходом тоже подойдут

Да, список не короткий, но всё это — не придирки, а банальная проверка заёмщика. Банк хочет быть уверенным, что вы справитесь с кредитом, а недвижимость — не мираж из фотошопа. Если не уверены, пройдёте ли по всем параметрам — лучше заранее проконсультироваться с юристом.

Документы, необходимые для кредита

Если вы решили взять кредит под залог квартиры, придётся немного пошуршать бумажками. Речь, конечно, не о чемодане с документами. В большинстве случаев банки запрашивают стандартный пакет, который можно подготовить за пару дней.

Прежде всего нужен паспорт. Для мужчин до 27 лет — ещё и военный билет. В качестве второго документа, удостоверяющего личность, подойдут СНИЛС, водительское удостоверение, ИНН, загранпаспорт или пенсионное удостоверение — можно выбрать любой.

Также банк попросит подтвердить занятость и доход. Для этого подойдут справка с работы или налоговая декларация, если вы предприниматель. Важно, чтобы вы работали на текущем месте хотя бы 4 месяца, а ИП вели деятельность не менее года.

Что касается самой недвижимости, то понадобятся выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, а также справка об отсутствии долгов по коммуналке. Чаще всего банки также требуют отчёт об оценке жилья от аккредитованной компании. А если вы не единственный собственник, то нужно согласие супруга или совладельцев. Некоторые банки проверяют всё сами через реестры и просят только минимум — паспорт и СНИЛС. Но если информации не хватает, готовьтесь донести остальное.

Важно! Квартиру под залог можно оформить только в том регионе, где присутствует сам банк.

Как получить кредит под залог недвижимости

Оформление кредита под залог квартиры может показаться сложным, но если разобрать процесс пошагово — всё становится гораздо проще. Ниже вы найдёте пошаговую инструкцию:

Шаг 1. Подайте заявку

Заявку можно отправить онлайн — через сайт или приложение банка. Запрос сначала проверит автоматическая система — она примет предварительное решение буквально за 10-15 минут. Также можно обратиться лично в отделение финансовой организации.

Шаг 2. Дождитесь решения

Если заявка одобрена — с вами свяжется менеджер и пригласит в офис для обсуждения условий. Также он сообщит, какие документы необходимо подготовить.

Шаг 3. Соберите документы

Шаг 4. Ознакомьтесь с договором

Банк пришлёт вам проект кредитного договора — внимательно изучите все условия: ставки, график выплат, штрафы, возможность досрочного погашения. Лучше посоветоваться с юристом, особенно если в договоре есть сложные или спорные моменты.

Шаг 5. Оформите залог

Недвижимость нужно официально оформить в залог. Это делается либо через МФЦ, либо прямо в банке (если у них есть доступ к Росреестру). Обычно процедура занимает до 5 рабочих дней.

Шаг 6. Подпишите договор и получите деньги

После оформления залога подписывается финальный договор. Деньги перечисляются на карту или выдаются наличными — в зависимости от условий банка.

Кредит под залог квартиры — мощный инструмент, но важно помнить, что он работает во благо только тогда, когда вы уверены в своих силах. Если у вас уже есть несколько займов, а ежемесячные платежи стали похожи на бег по кругу, новый кредит может не решить проблему, а лишь отложить её.

Иногда вместо того, чтобы пытаться перекрыть один кредит другим, разумнее остановиться и трезво оценить ситуацию. Бывает, что лучший выход — не очередной заём, а законный способ объявить себя несостоятельным. И это — банкротство физического лица.

Юристы «Банкрот Информ» помогают людям выйти из долгового тупика.
Наши команда состоит из специалистов с многолетней практикой. Мы разбираемся в каждой ситуации индивидуально и не навязываем лишнего. А если вас беспокоит финансовая сторона процедуры, мы предоставляем рассрочку, чтобы вы как можно скорее смогли сбросить груз долгов.

Подведём итоги

Кредит под залог квартиры подходит тем, кто точно понимает, на что идут средства и как будет возвращать долг.
Преимущества: низкая ставка, высокая сумма.
Недостатки: риск потери жилья, длительное оформление и ограничения по распоряжению квартирой.
Требования касаются как недвижимости (состояние, отсутствие арестов), так и заёмщика (стабильный доход, возраст, гражданство).
Документы варьируются от банка к банку. Как правило, заявителю потребуется паспорт, а также подтверждение доходов и прав на квартиру.
Оформить кредит можно онлайн или в отделении.
Если у вас уже есть долги, стоит рассмотреть банкротство как законный способ решить проблему, а не загонять себя в неё глубже.

Вопрос — Ответ

Какие документы нужны для оформления кредита под залог квартиры?

Паспорт, второй документ (СНИЛС, ИНН и др.), подтверждение дохода и занятости, выписка из ЕГРН, отчёт об оценке недвижимости.

Какую сумму можно получить под залог квартиры?

Обычно до 60% от рыночной стоимости недвижимости, в зависимости от банка и вашей кредитной истории.

Как происходит оценка квартиры для залога?

Банк заказывает оценку у аккредитованной компании или просит предоставить отчёт самостоятельно. Учитываются площадь, состояние, местоположение и рыночные цены.

Что делать, если не удаётся погасить кредит?

Не затягивать — обсудите реструктуризацию с банком. Если ситуация критическая, рассмотрите процедуру банкротства, чтобы законно объявить себя несостоятельным.