Как спасти ипотечное жилье при банкротстве

Продажа ипотечной квартиры при процедуре банкротства – один из наиболее частых вопросов, с которыми люди обращаются за консультацией к юристам. Сегодня приобретение недвижимости в ипотеку для многих стало единственной возможностью получить собственное жилье, но случаются ситуации, когда заемщик теряет возможность платить по кредиту и задумывается о банкротстве.

Ипотека — один из основных способов получить ключи от собственной квартиры

До 2024 года законодательство не предусматривало возможности сохранения недвижимости за заемщиком, вступившим в процедуру банкротства, однако 08.08.2024 г. в Закон 217-ФЗ были внесены изменения, которые позволили защитить отдельные категории финансово несостоятельных граждан от потери единственного жилья.

Можно защитить жилье от изъятия

Существует несколько способов решения вопроса о банкротстве физических лиц, заключивших договор по ипотечному кредитованию. Для того чтобы пройти банкротство с наименьшими потерями, рекомендуется обратиться к квалифицированным специалистам юридической компании «Банкрот Информ» для сопровождения процедуры.

Продажа квартиры до подачи на банкротство

До тех пор, пока человек не обратился с заявлением о начале банкротства, он может владеть и распоряжаться своим имуществом без ограничений — запрета на реализацию ипотечной недвижимости нет. Но нужно учитывать следующие факторы:

1. Если гражданин — должник по исполнительному производству, то жилье может быть арестовано. Продажа арестованного имущества запрещена.
2. Сделка купли-продажи, совершенная в период риска (три года до подачи заявления на банкротство), может быть оспорена судом, а вся недвижимость включена в конкурсную массу. Исключением станет единственное жилье: оно не уходит с торгов, кроме тех случаев, когда представляет собой предмет залога по ипотеке или имеет признаки роскошности. В случаях с ипотекой сейчас есть возможность сохранить недвижимость при банкротстве.

Если должник продал свою единственную квартиру или дом, есть риск оспаривания сделки по таким основаниям:

• полученные средства не были направлены на оплату задолженности перед кредиторами;
• проданная жилплощадь имела признаки роскошного жилья. Таким жильем считается недвижимость площадью более 100 кв. м. на одного проживающего. Обязательное условие: покупка взамен проданного жилья класса люкс другой жилплощади в соответствии с социальными нормами. Средства на приобретение берутся из конкурсной массы, а площадь замещающего жилья составляет 33 кв. м на одинокого человека или 11-18 кв. м из расчета на каждого члена его семьи в зависимости от региона.

Юлия Мамонова

Ведущий юрист компании «Банкрот Информ»

Риски оспаривания сделки купли-продажи сохраняются на протяжении трех лет до начала процедуры банкротства. При этом деньги от продажи такой недвижимости должны быть направлены на погашение задолженности перед кредиторами. Если гражданин не направил средства в счет погашения долгов, суд посчитает такие действия недобросовестными, что повлечет отказ в освобождении от обязательств по окончании процедуры банкротства.

Процесс реализации ипотечной недвижимости регламентирован законодательными нормами и предполагает следующую схему действий:

• должник обращается в банк с заявлением о самостоятельной продаже ипотечного имущества. Заявление должно быть направлено тем способом, который указан в договоре ипотечного кредитования;
• в течение десяти рабочих дней банк обязан рассмотреть заявление и направить уведомление о согласии либо отказе на продажу. В уведомлении указывается минимальная продажная стоимость жилья, счет для перечисления денежных средств и другие условия;
• минимальная продажная цена рассчитывается исходя из суммы всех неисполненных обязательств по ипотечному договору, включая наличие или отсутствие просроченной задолженности, пеней, штрафов;
• при вынесении положительного решения должник обязан продать квартиру по стоимости не менее той, что указана в уведомлении банка. Сделать это необходимо в течение четырех месяцев, включая постановку недвижимости на учет в Росреестре;
• совершение сделки предполагает размещение покупателем средств на банковском счете. В случаях, когда недвижимость была продана по более высокой цене, чем указано в уведомлении банка, остаток денежных средств после перехода права собственности возвращается гражданину за минусом понесенных расходов банка.

Согласно Закону об ипотеке № 102-ФЗ, продажа ипотечного жилья невозможна:

1. Если в производстве суда уже находится иск об обращении взыскания на ипотечное жилье или нотариусом уже совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона.
2. В отношении гражданина уже начата процедура банкротства или дело о банкротстве в суде возбуждено в отношении кредитной организации.
3. Заложенное имущество служит обеспечением нескольких обязательств перед несколькими созалогодержателями.
4. Заложенное имущество — предмет прошлой и последующей ипотек.
5. Должник ранее подавал заявление в банк о самостоятельной реализации ипотечного жилья, но, получив согласие, отказался от продажи.

Продать ипотечное имущество самостоятельно

Сохранение жилья в процедуре банкротства

Реализация ипотечной квартиры при банкротстве не всегда становится обязательной мерой. В некоторых ситуациях возможно сохранить жилье. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

1. Жилплощадь должна быть для должника единственной. Основные признаки того, что жилье единственное:
   • на момент перехода права собственности гражданин не владеет никаким иным жильем или жилым помещением, а также долями в них;
   • единственной считается пригодная для проживания жилплощадь, где гражданин и его семья имеют постоянную регистрацию;
   • жилье пригодно для проживания.
2. Должник не имеет просрочек по текущим ипотечным платежам. Когда таковые имеются — их нужно закрыть в течение трех месяцев.
3. Для погашения ипотеки должен быть определен сторонний источник финансирования, так как при банкротстве воспользоваться собственными доходами для исполнения обязательств перед банком не получится. Новыми законодательными нормами утверждена обязанность должника зарезервировать порядка 10% от цены ипотечной недвижимости для оплаты по обязательствам перед кредиторами первой и второй очереди при условии, что другого имущества для этого недостаточно. В таких случаях третье лицо вносит данную сумму на специальный банковский счет. Также для оплаты ипотеки должник вправе использовать доходы, которые не входят в конкурсную массу. В частности, выплаты за участие в СВО, так как они считаются социальными.

Процедура сохранения ипотечного жилья за должником может проводиться несколькими способами.

Во-первых, можно воспользоваться реструктуризацией задолженности в рамках банкротства. Предполагается составление плана погашения обязательств перед банком на льготных основаниях. Это допустимо, когда у гражданина есть возможность оплачивать ипотеку, и сумма взносов будет посильной для него. В таких случаях залоговое имущество не входит в конкурсную массу.

Во-вторых, согласно законодательству, можно заключить с банком мировое соглашение, в случае чего на ипотечное имущество не обращается взыскание прочих кредиторов и оно не включается в конкурсную массу, а должник приступает к исполнению своих обязательств перед кредиторами. При нарушении условий мирового соглашения кредиторы имеют право без расторжения соглашения обратиться в арбитражный суд для получения исполнительного листа на погашение оставшихся неоплаченными обязательств.

В-третьих, ипотеку за должника может погасить третье лицо — единоразово или гасить ее в течение некоторого времени. В таком случае третье лицо приобретает право через три года обратиться в суд, чтобы взыскать с бывшего должника свои денежные средства.

Реализация ипотечной квартиры в период процедуры банкротства

Если банкрот не продает квартиру, взятую в ипотеку, самостоятельно перед началом процедуры и когда данное жилье не единственное в собственности должника, оно может быть принудительно реализовано с торгов для удовлетворения требований кредиторов. На основании ст. 213.25 Закона о банкротстве и в соответствии со ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ все имущество, имеющееся у гражданина на момент признания его банкротом, составляет конкурсную массу, исключая то имущество, на которое не может быть обращено взыскание, а именно:

• жилое помещение, признанное для должника и его семьи единственным, за исключением помещений, находящихся в ипотеке и на которые в соответствии с договором ипотеки может быть обращено взыскание;
• земельный участок, на котором расположено единственное жилье гражданина и его семьи, за исключением земельных участков, находящихся в ипотеке и на которые в соответствии с договором ипотеки может быть обращено взыскание.

Что входит в конкурсную массу

Процедура реализации имущества с торгов закреплена положениями Закона о несостоятельности (банкротстве) ст. 213.26 и предполагает:

1. В течение месяца после оценки и описи имущества должника финансовый управляющий представляет кредиторам план продажи имущества должника и его сроках. На протяжении двух месяцев собрание кредиторов утверждает его. В этот период лица, участвующие в процедуре банкротства могут обратиться в арбитражный суд для урегулирования разногласий.
2. Имущество, находящееся за пределами РФ, требует вынесения отдельного постановления, которое исполняется в соответствии с нормами процессуального законодательства той страны, где имущество находится.
3. Имущество должника реализуется с торгов в соответствии с нормами законодательства.
4. При невозможности продажи имущества должника конкурсный управляющий или кредиторы отказываются принять его в счет погашения обязательств. Такое имущество возвращается должнику и передается по акту приема-передачи.
5. Об описи и оценке имущества финансовый управляющий должен уведомлять гражданина.
6. Имущество, принадлежащее супругам на праве общей собственности, реализуется с торгов по общим правилам. В таком случае вторая сторона может претендовать на половину стоимости этого имущества.

Банкротство — серьезный шаг, зачастую требующий сопровождения профессиональных юристов. Если вы понимаете, что не в силах исполнять обязательства по кредитам и поставили перед собой цель избавиться от долгов законно и с наименьшими потерями, мы поддержим вас в этом. Юридическая компания «Банкрот Информ» работает в области банкротства физических лиц не первый год. Мы поможем поможем вам даже в самой сложной ситуации!

Подведем итоги

• Ипотечная жилплощадь находится в группе риска при банкротстве. Как и любое другое имущество должника, такая недвижимость считается обычным активом, на который может быть обращено взыскание, исключая ситуации предусмотренные законом;
• Если ипотечная квартира признана единственной для должника и его семьи, а также при условии своевременной оплаты ипотечных платежей, квадратные метры можно сохранить;
• Перед началом процедуры банкротства следует тщательно изучить ипотечный договор и другие нюансы процедуры банкротства;
• В ряде случаев сохранить жилплощадь не выйдет, и она будет реализована с торгов.

Вопрос-ответ

Источники

1. Закон о несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ, ст. 213.10-1
2. Закон о несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ, ст. 213.25
3. Закон об ипотеке №102-ФЗ, ст. 37.1
4. ГПК РФ, ст. 446